6月21日，首批基礎設施公募REITs迎來上市兩周年。兩年來，公募REITs成功上市28只，首批4單擴募已完成，REITs市場持續擴容。上市以來，REITs在興產業、保民生、促消費等方面發揮了重要作用。

基金人士表示，長期來看，公募REITs市場在中國的發展潛力巨大，可望出現更多有益創新。

市場持續擴容

自首批公募REITs產品上市至今，產品發行數量和規模不斷增長。截至目前，基礎設施公募REITs已發行28單、上市27單，發行規模超920億元。

在REITs基礎資產范圍方面，已擴容至新能源、保障性租賃住房、消費基礎設施等類別；在市場參與主體方面，不斷推動長期機構投資者參與投資，支持民營資本發行，支持保險資管公司參與REITs業務；在市場規則體系方面持續完善，通過加強前端培育、擴大資產范圍、適度優化調整發行條件并提升項目審核效率等全周期措施，推進常態化發行。

6月16日，首批四單基礎設施公募REITs擴募項目在滬深交易所上市，標志著REITs擴募機制全面落地。此次上市的擴募項目分別為在上交所上市的華安張江光大REIT、中金普洛斯REIT，以及在深交所上市的博時蛇口產園REIT、紅土創新鹽田港REIT。

“存量公募REITs擴募的落地，將推動實現資產組合多元化，開啟我國REITs市場發展新階段。這是REITs規模增長的一小步，卻是REITs市場發展的一大步。擴募可以提高分紅能力，分散組合風險，并鼓勵具有優秀運營能力的原始權益人不斷注入優質資產。”中金基金副總經理、創新投資部負責人李耀光說，“在政策支持力度持續提升、各領域試點項目加速落地的背景下，預計公募REITs市場將持續擴容。”

“展望未來，公募REITs市場有望在保質提效基礎上實現常態化發行，基礎設施資產類型、原始權益人主體、投資者群體有望進一步拓展，REITs生態體系逐步完善，多層次REITs市場建設將不斷推進。”李耀光說。

助力經濟高質量發展

在市場持續擴容、生態逐步完善的基礎上，首批基礎設施公募REITs上市以來，更是在興產業、保民生、促消費等方面發揮了重要作用。

以中金普洛斯REIT為例，擴募完成后，基礎設施資產合計將由10個倉儲物流園組成，分布于京津冀、長三角、環渤海經濟區、粵港澳大灣區和成渝經濟圈，建筑面積合計約115.66萬平方米，有力地承載和支持所在地區的民生和經濟發展，是高標準現代化園區的行業標桿。擴募的基礎設施資產憑借交通便利、產業聚集等優勢，吸引眾多優質客戶，租戶結構穩定，經營高度市場化。主要租戶包括頭部第三方物流、跨境供應鏈及零售行業公司，通過引領傳統物流向供應鏈的融合和升級、建設新一代綠色智慧倉儲物流產業，為區域產業發展、保障當地民生、擴大居民消費提供了長期保障。

在興產業方面，“公募REITs是深化金融供給側結構性改革，強化資本市場服務實體經濟能力，進一步創新投融資機制的重要舉措，為基礎設施建設提供直接融資支持，同時也可以降低企業的杠桿率，實現輕資產模式轉型，有助于國內基礎設施領域的投融資形成良性循環。”華夏基金基礎設施和不動產投資部高級副總裁、基金經理林偉鑫說。

在保民生方面，以保障性租賃住房為例，“全面發展住房租賃市場已成為當前建設房地產長效機制的重要內容，公募REITs為企業開拓了新的權益融資渠道，有利于帶動增量投資，長遠看可打開更多主體參與租賃市場的空間，進而增加保障性租賃住房的有效供給，有助于解決新市民、青年人等住房困難問題。”林偉鑫說。

今年3月，《國家發展改革委關于規范高效做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）項目申報推薦工作的通知》將消費基礎設施納入公募REITs底層資產范圍，旨在支持消費發展，引導更多社會資金投資于線下消費場景。未來消費基礎設施領域（包括百貨商場、購物中心、農貿市場等）有望成為重要的增量市場，推動消費基礎設施項目的建設投入以及運營水平的提升，為居民消費提供更多、更便利、更優質的消費場景，對于拉動內需、擴大消費具有重要意義。

重視REITs長期配置價值

不過，上市兩年來，公募REITs二級市場價格起伏較大。今年以來，REITs二級市場價格更是持續波動。Wind數據顯示，今年以來至6月19日，中證REITs指數累計下跌18.06%。其中，華夏中國交建高速REIT、建信中關村產業園REIT、中金普洛斯倉儲物流REIT二級市場累計跌幅均超20%。此外，還有平安廣州交投廣河高速公路REIT等9只REITs跌幅超10%。

“公募REITs產品是以分紅為主要收益來源的投資標的，其風險收益特征與傳統金融產品有較大區別。不管是大幅溢價還是大幅折價，對REITs本身都不是好事。”一位REITs基金經理說。

面對REITs二級市場的劇烈波動，中金基金表示，投資者應以長期視角進行長遠規劃，充分認識REITs的風險收益特征和產品特性，對相關資產情況及其運營模式進行充分了解。長期來看，公募REITs的投資價值，一方面體現在相對股債市場獨立的資產配置功能；另一方面，公募REITs最終投資于運營較為成熟的基礎設施項目，并且在滿足分紅條件的情況下，每年至少將90%以上合并后基金年度可供分配金額以現金形式分配給投資者，因而適合長期持有。

展望未來，市場對公募REITs發展前景充滿信心。“隨著REITs市場不斷引入各類市場主體、增加底層資產種類和數量，REITs市場穩定性有望不斷提升。”林偉鑫表示，公募REITs在中國的發展仍有很大潛力和空間，或將出現更多有益創新。