2月8日，證監會網站發布《監管規則適用指引——會計類第4號》。其中，對于基礎設施REITs的相關會計處理和判斷進行了明確，原始權益人及投資者雙方均可將REITs確認為權益屬性產品。
業內人士表示，《指引》對REITs產品權益性會計處理的安排，符合會計準則要求，同時具有較強的可操作性和可行性。不僅能夠清晰引導原始權益人的明確發行邏輯，更有助于投資機構建立匹配的投資邏輯、投資策略、風險控制、會計核算以及考核機制等。
明確公募REITs權益屬性定位
自公募REITs上市以來，市場各方普遍認同REITs產品的權益屬性，實踐中，已上市REITs在原始權益人層面也已按權益進行列報，但在制度性層面并未作出明確安排。
根據《指引》，并表原始權益人合并財務報表層面對于基礎設施REITs其他方持有的份額，列報為負債還是權益，主要取決于原始權益人是否存在無條件避免交付現金或其他金融資產的義務，具體考慮以下兩方面因素：
一是基礎設施REITs是否可以避免現金分配義務。根據證監會、交易所等相關監管要求，若基礎設施REITs產品連續兩年未按照相關規定將不低于基金年度可供分配金額的90%進行收益分配的，相關基金產品將按規定被交易所終止上市。據此，發行人有權選擇在交易所終止上市以避免前述規定要求的現金分配義務。
二是基礎設施REITs是否可以避免到期強制清算義務。基礎設施REITs雖然成立時設置了初始期限，但其可通過擴募購入新的基礎設施資產延長合同期限。因此，如發行人已依照相關規定要求說明前述分配、終止上市和擴募延期安排，且不存在其他可能導致判斷為金融負債的約定，則發行人不存在不可避免的支付義務，并表原始權益人在合并財務報表層面應將基礎設施REITs其他方持有的份額列報為權益。從基礎設施REITs其他投資方的會計處理角度看，其持有的份額在性質上屬于權益工具投資。
“上述分析和監管意見，進一步明確了基礎設施REITs的權益屬性，澄清了基礎設施REITs市場參與各方對于基礎設施REITs理解上的偏差和分歧，有利于消除原始權益人參與基礎設施REITs市場的疑慮，進一步提升原始權益人向基礎設施REITs市場提供優質資產的積極性，實現基礎設施REITs市場的高質量發展。”瑞思不動產金融研究院聯合德勤中國解讀稱。
進一步完善投融資兩端建設
公募REITs作為資產上市的平臺，投資人既獲取資產所產生的經營收益，也承擔資產經營相關風險，并非獲取固定收益，風險收益更貼近權益類產品。業內人士認為，建立REITs產品權益屬性共識是REITs市場生態建設的基礎，將進一步影響市場投融資兩端建設、配套機制完善。
一方面，有利于維護二級市場穩定，促進長期配置投資。具體而言，此次政策的出臺明確了在會計核算時RIETs為權益屬性產品，可以選擇將估值損益計入其他綜合收益的金融資產科目，消弭二級市場短期波動對利潤表的影響，緩解市場因流動性和止損壓力帶來的被動減持行為，鼓勵機構投資人長期持有，較好地匹配公募REITs品種長期投資的業務實質，從而進一步推動長期配置型資金比例提升。
另一方面，助力公募REITs市場常態化發行，激發盤活資產活力。“原始權益人尤其是央企與國企等特別關注盤活存量資產、降杠桿作用，由于REITs能否計入權益工具缺乏明確制度安排，在權益屬性認同和積極推進項目培育方面仍存在困惑和疑慮。此次政策出臺，有助于企業盤活存量資產、降低企業杠桿預期，將大大提高企業發行的積極性，從而助力公募REITs市場持續擴容。”某資深市場人士表示。
受訪市場機構表示，會計處理方式的明確將進一步推動市場錨定REITs底層價值進行交易，促進市場價格更緊密地圍繞價值波動。當前許多REITs項目可能已經處于估值偏底部區域，其高分紅屬性和配置價值進一步凸顯，在估值方法調整和市場、管理人、監管的協同支持下，市場價值有望得到修復。
應當于3月底前完成公募REITs年報的披露等工作
對于公募REITs，2月8日晚，滬深交易所還發布關于做好公開募集基礎設施證券投資基金2023年年度報告披露工作有關事項的通知。
根據通知，基金管理人應當于2024年3月31日前完成基礎設施REITs2023年年度報告的編制、報送以及披露工作。截至2023年12月31日基金合同生效不足兩個月的，基金管理人可以不編制2023年年度報告。
同時，通知對基礎設施REITs年度報告披露重點事項提出了具體要求，涵蓋基金主要財務指標、基礎設施項目運營情況、基礎設施項目財務情況、基礎設施項目經營活動現金流情況、基礎設施項目對外借入款項以及使用情況、基礎設施項目評估、參與機構履職以及費用收取、外部運營管理機構情況、購入或出售基礎設施項目、關聯關系關聯交易以及利益沖突防范措施以及持有人結構變化情況等方面。
值得注意的是，2023年年度報告披露后，滬深交易所鼓勵基金管理人等積極召開業績說明會，對基礎設施REITs所處行業狀況、經營業績、底層資產運營情況等投資者關心的內容進行說明。原則上，對于經營不及預期的基礎設施項目，基金管理人和運營管理機構的信息披露事務負責人應當參加并作專項業績說明。
