市場期盼已久的存量房貸利率下調(diào)，終于來了！9月29日，中國人民銀行發(fā)布公告，明確完善房貸利率定價機制；市場利率定價自律機制發(fā)布《關于批量調(diào)整存量房貸利率的倡議》（下稱《倡議》）。

隨后，工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、建設銀行發(fā)布公告，將堅決落實有關要求，依法有序推進降低存量房貸利率工作。在時間安排上，上述銀行將于10月12日發(fā)布具體操作細則，在10月31日之前統(tǒng)一對存量房貸利率實施批量調(diào)整。

記者獲悉，這將是我國最后一次批量調(diào)整存量房貸利率，惠及首套、二套及以上的存量房貸。未來，我國將建立存量房貸利率漸進有序調(diào)整的長效機制。

存量房貸利率將降至約LPR-30個基點

今年以來，由于新發(fā)放房貸利率較快下行，新老房貸利差積累擴大，下調(diào)存量房貸利率的呼聲很高。

為回應市場關切，《倡議》明確，各商業(yè)銀行原則上應于10月31日前統(tǒng)一對存量房貸利率實施批量調(diào)整。

在調(diào)整幅度上，對于貸款市場報價利率（LPR）基礎上加點幅度高于-30個基點的存量房貸，將其加點幅度調(diào)整為不低于-30個基點，且不低于所在城市目前執(zhí)行的新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率加點下限。

目前，我國絕大多數(shù)房貸利率是浮動利率定價，也就是由LPR加點形成，加點為在合同中約定的固定數(shù)值。

記者梳理發(fā)現(xiàn)，除了北京、上海、深圳的二套及以上存量房貸，其余存量房貸利率均可以下調(diào)為LPR-30個基點的利率水平。北京、上海、深圳的二套及以上存量房貸，可以調(diào)整至新發(fā)放房貸利率政策下限。

也就是，本次調(diào)整后，北京的二套及以上存量房貸利率調(diào)整為：五環(huán)以內(nèi)的為LPR-5個基點，五環(huán)以外的為LPR-25個基點；上海的二套及以上存量房貸利率調(diào)整為：自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山區(qū)為LPR-25個基點；其他為LPR-5個基點；深圳的二套及以上存量房貸利率調(diào)整為：LPR-5個基點。

本次存量房貸利率下調(diào)，將為借款人帶來實實在在的優(yōu)惠。記者從央行獲悉，截至7月末，全部存量房貸加權平均利率約為4.06%，前8個月全國新發(fā)放房貸平均利率為3.61%。

調(diào)整后，存量房貸利率將降至約LPR-30個基點，以最新一期5年期以上LPR（3.85%）計算為3.55%，較調(diào)整前的4.06%降低約0.5個百分點。以100萬元、25年期、等額本息還款的存量房貸為例，節(jié)約借款人利息支出每年約5600元。

從全國看，本次批量下調(diào)將惠及5000萬戶家庭、1.5億人口，平均每年減少家庭利息支出約1500億元。專家表示，存量房貸利率下調(diào)，有利于借款人進一步降低房貸利息支出，提升居民消費意愿，也有助于穩(wěn)定購房者預期，提振信心。

10月31日前可享受到調(diào)整優(yōu)惠

從時間安排看，存量房貸借款人將在10月31日前，享受到本次批量調(diào)整帶來的優(yōu)惠。

四大行公告稱，正在依法有序推進降低存量商業(yè)性個人住房貸款利率工作。工商銀行稱，擬于10月12日通過工商銀行官網(wǎng)、微信公眾號、網(wǎng)點等渠道公布具體操作指引及相關事宜，并于10月31日前完成存量房貸利率批量調(diào)整工作。

從歷史經(jīng)驗看，我國批量調(diào)整存量房貸利率的客戶體驗感較好。我國曾經(jīng)在2023年8月進行過批量房貸利率調(diào)整。商業(yè)銀行對有調(diào)整需求的客戶，絕大多數(shù)通過網(wǎng)上銀行、手機銀行等線上渠道“一鍵式操作”辦理，整個過程無需客戶進行額外復雜操作，無需進行線下辦理。

不過，由于每位借款人的貸款重定價日不同，不同借款人的利率在批量調(diào)整后會有所差異。專家表示，批量調(diào)整后的利率下降主要是加點幅度下降至-30個基點所致。但在重定價后，最近一個定價周期內(nèi)LPR的降幅也將體現(xiàn)出來，參與此次批量調(diào)整的借款人利率將調(diào)整至同一水平。

建立存量房貸利率漸進有序調(diào)整的長效機制

記者了解到，這是我國最后一次批量調(diào)整存量房貸利率。未來，我國將建立存量房貸利率漸進有序調(diào)整的長效機制。

“房貸合同期限普遍較長，固定的加點幅度無法反映借款人信用、市場供需等因素變化，一旦市場形勢發(fā)生轉變，容易造成新老房貸利差擴大。”央行有關負責人表示，需要優(yōu)化制度設計，促進商業(yè)銀行和借款人以適當方式變更合同。

為了從根本上解決新老房貸利差問題，央行建立存量房貸利率漸進有序調(diào)整的長效機制。

具體而言，如果未來新發(fā)放房貸利率繼續(xù)下降，當存量房貸利率與全國新發(fā)放房貸利率偏離達到一定幅度時，借款人可與銀行協(xié)商，申請將存量房貸利率調(diào)降至新發(fā)放房貸利率水平附近。

“由此，不需要等到新老房貸利差積累較大后再由商業(yè)銀行批量調(diào)整，能夠漸進有序緩釋矛盾。”央行有關負責人表示。

自2024年10月起，每季度第一個月，央行將在官方網(wǎng)站公布上個季度全國新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款加權平均利率，供銀行和借款人參考。

公告還取消了房貸利率重定價周期最短為一年的限制。

因此，對于新簽訂的個人住房貸款合同，自11月1日起，可由借貸雙方自主協(xié)商重定價周期。重定價周期可為按年、按半年、按季度等。

“需要說明的是，在利率下行階段，重定價周期越短，借款人越早享受低利率，但在利率上行階段，借款人也要越早承受高利率。”專家表示。